Monday, September 1, 2008

나이에 맞는 부동산 투자법

재테크는 마라톤과 비슷하다. 완주를 위해서는 마음가짐부터 굳건히 가진 다음 차근차근 돈 모으는 순서를 따라 질주해야 한다. 투자 실패를 중간에 겪지 않으려면 전문가의 가이드를 잘 따라야 하고 금기사항도 많다. 100m를 숨 가쁘게 달리듯 짧은 시간에 큰 수익을 노리다간 큰 손해로 이어지는 수도 많다.


부동산 투자에 성공하려면 부동산의 특성을 어느 정도 이용하고 활용할 줄 알아야 한다. 자신의 자금여력과 함께 생활여건, 투자성향에 맞게 적절한 투자책을 찾아야 한다. 사회 초년생부터 은퇴 준비기까지, 연령대별로 어떻게 부동산 투자전략을 짜야 좋을지를 소개한다.


학교를 갓 졸업하고 사회생활을 시작하는 대부분의 20대 사회 초년생은 우선 자신이 버는 돈으로 여유 있게 쓰고 싶어 한다. 레저활동, 여행 패션 등 하고픈 것이 많다. 그럭저럭 부모님과 함께 생활하면서 어려움 없이 지내다 보면 어느새 친구들은 하나 둘씩 결혼하기 시작하고, 주변의 은근한 결혼독촉을 받게 될 쯤 이면 막상 결혼하려고 해도 엄청난 비용에 일찌감치 저축을 시작하지 못한 것을 후회하게 된다.


우선 장기적인 투자 플랜을 마련한다. 그 다음 내 집 마련 전략을 세우는 게 수순이다. 이 시기 부동산 재테크의 핵심은 내 집 마련 전략이기 때문이다. 주택 마련을 5 10년 후에 하겠다는 목표를 세우고 목표에 맞는 투자와 저축 계획을 착실하게 실행해 갈 시기이다.


30대는 목돈을 불리는 시기에 해당한다. 대부분 결혼하여 가정을 갖고 있는 상태이며, 가정을 유지하고 자녀를 키우기 위해 재테크 수단에 눈을 돌리는 때이기도 하다.


내 집 마련의 기회가 주어지면 그때는 놓치지 않는 것이 좋다. 그리고 자신의 경제력을 냉정하게 판단해 무리한 투자보다는 적절한 수준의 주택을 고르는 것이 바람직하다. 30대라는 시기는 주택 뿐 아니라 가장 왕성하게 경제활동을 하고 자녀의 교육, 노후 생활 등에 장기적인 대책을 세워야할 시기이기 때문이다. 요즘은 급매물건이 서서히 늘고 있으므로 틈새상품을 골라볼 필요가 있다.


40대의 부동산 투자는 재산 가치를 높이는 시기라고 할 수 있다. 직장이나 사업에서도 어느 정도 자리를 잡아 수입이 늘어나고 있고, 따라서 부동산은 물론 모든 재테크 정보에 귀를 세우며 투자계획을 세울 연령대이다.


이때는 무엇보다 아직 내 집 마련을 하지 못했다면 부동산 경기의 흐름에 맞춰 내 집 마련에 총력을 기울이고, 좁은 집에 산다면 집 늘이기 작전을 수립할 필요가 있다. 수입이 다소 늘었다고 해서 소비를 훨씬 많이 해버린다면 다가오는 50대의 생활이 어려울 수 있으므로 소득과 지출의 규모 있는 유지는 물론 공격적인 재테크에 나서는 것이 좋다.


여유 자금이 어느 정도 마련되어 있다면 상업용 부동산에도 관심을 기울일 필요가 있는 시기이다.


최근 일반의 재테크에 대한 관심이 부쩍 늘어나면서 부동산을 통해 재테크 하려는 장년층 투자자들이 많아졌다. 그 동안 모은 재산을 지키기 위한 투자방법에서 재산을 늘리는 투자방법으로 전환하고 있는 것이다.


50대가 넘어가면 대부분의 사람들은 노후를 걱정하고 서서히 준비를 시작한다. 이때 부동산으로 눈을 돌리는 경우가 많은데 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 오히려 안정성 위주로 투자에 나서야 위험 부담을 최소화하면서 안정적인 노후생활을 보장할 수 있다.


자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 준비하는 시기이므로 이러한 생활 환경을 변화에 걸맞는 수준으로 주택의 크기나 위치 등을 조정하고, 여유 자금은 일정한 임대수익이 보장되는 안정적인 상용 부동산에 투자하는 것도 고려해 볼 만 하다.

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워싱턴 뉴스타 부동산
수잔 오

440억불 재산 일군 워렌 버핏


<정확한 지식없으면 쳐다보지도 않는다> 두말할 나위없는 당대 최고의 투자 대가로 손꼽히는 워렌 버핏은 현재 투자회사 버크셔 헤더웨이를 이끌고 있다. 버크셔 헤더웨이는 지난 1965년 이후 2004년까지 연평균 21.9%의 수익률을 기록했는데, 이는 S&P500 지수의 수익률보다 무려 2배나 높은 수익률이다. 현재 버핏의 개인 자산은 440억달러로 순전히 투자 하나로만 이루어낸 수치다.

지난 1977년 버크셔의 주주 총회 당시 연설에 버핏의 평범하기 짝이 없는 투자 철학이 그대로 담겨져 있다. “우리는 특정 회사의 주식을 매입할때 그 회사 전체를 매입한다는 생각으로 평가를 합니다. 우리는 우리가 정확히 이해할 수 있는 사업체를 원하며 장기적 성장 가능성을 중시합니다. 또한 정직하고 믿을만한 경영진이 있어야 하고, 무엇보다도 가격이 매력적이어야 합니다.” ▷공정한 시장가치=버핏의 기업가치 평가는 무엇보다 미래 현금흐름에 중점을 둔 현재가치 할인법에 중점을 두고 있다.

즉 미래의 모든 현금 흐름을 적정한 수익률로 할인해 현재 가치를 계산하는 방법인데 버핏이 개발한 개념이 아니라 지난 1938년 처음 소개된 이후 많은 투자 전문가들이 애용하는 방법 가운데 하나이다. 특히 특정 업체에 대한 정확한 이해가 없으면 아예 쳐다보지도 않는데 지난 90년말 불기 시작한 기술주 광풍에도 흔들림없이 굴뚝 기업에만 투자한 이유 역시 첨단 분야에 대해 버핏 스스로 충분한 지식이 없다고 판단했기 때문이다.

오히려 모든 사람이 기술주에 돈을 쏟아부을때 코카콜라 투자 지분을 늘렸다. 당연히 기업에 대해 100% 이해를 했다고 하더라도 적정 수준의 현금흐름이 없는 기업은 역시 눈길을 주지 않는다. ▷경영진이 중요= 투자 대상 기업의 경영진에 대한 평가 역시 주요 투자 결정 항목이다. 이유는 "경영진을 교체한다는 것은 이혼하는 것처럼 아프고 시간 걸리고 위험한 결정이다"라는 믿음 때문이다. 훌륭한 경영진이 좋은 기업을 만들어낸다고 신념으로 급여보다는 열정을 가지고 신뢰를 보여주는 경영진을 중시했다.

특히 평판이 안좋거나 도덕적으로 문제가 있는 경영진이 있다면 투자 대상에서 바로 제외시켰다. ▷가격= 만약 버핏이 계산한 특정 기업의 공정 시장가치가 주당 80달러인데 77달러에 거래되고 있다면 이 종목에 투자를 해야할까? 버핏의 대답은 '아니다'. 공정 시장가치는 미래의 현금흐름을 바탕으로 계산되며 추측은 결국 어느 정도 시간이 지나면서 틀릴 확률도 분명히 존재한다.

이런 위험성은 적정 수준의 보상이 뒤따라야 하는데 어느 정도 충분한 이윤폭이 없다면 투자하지 않는다. 위의 여러가지 필요충분 조건을 갖춘 회사를 찾기란 말처럼 쉬울 수 없다. 그럼에도 불구하고 놀라운 수익률의 비결은 무엇일까? 다름 아닌 투자 종목을 줄이더라도 확실한 곳에만 돈을 쏟아붓는 것이다.

이런 관점에서 버핏은 다양한 분산투자를 하지 않고 검증된 극소수의 종목에만 투자를 집중했다.

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